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社科報告稱中國房價面臨全面失控

編輯:chenglian | 出處: 網易


  央地博弈,房地產企業夾縫求生

  從近日公布的2012年報表看,房地產行業108家A股房地產上市公司共實現營業收入5492.28億元(+29%),實現歸屬上市公司股東凈利潤702.16億元(+19%),行業ROE14.1% (+0.6%)。13年Q1房地產行業實現營業收入914.50億元(+40%),歸屬上市公司股東凈利潤114.72億元(+44%),行業 ROE2.2%(+0.4%)。

  中投證券李少明認為,從2012年及2013年1季度的財務數據來看,行業最壞時期已過,處于恢復性發展中。由于近期房價持續上漲,政策壓力大,地方政府依賴預售證價格監管控制房價,受此影響開發商延遲推盤,成交短期內或將小幅下滑。但中長期來看,全國性及開發普通住房優質開發商受調控影響小,行業集中度顯著提升。

  “因為地方財政支出的壓力,使得地方政府設法出讓更多的土地,從土地出讓金中獲得財政來源,如果房價下跌,出讓土地就不會太順利,會造成地價下跌。”柏文喜向《中國企業報》記者表示,“所以地方政府在打壓房價方面是沒有積極性的,最多就是讓價格保持合理范疇,不要暴漲,也不要暴跌。”

  業內普遍認為由于央地博弈的原因,市場化相對成熟的房地產行業正可以在夾縫中求生存。“目前這些計劃性措施,實際上反而起到了讓房地產開發商賣出更高價格的作用。”王路認為,“正是十年調控的結果,而這種方式明顯違背市場規則,為開發商們提供出供求失衡的漲價理由。”

  “現在看來,政府控制的目標,只是希望房價不要過快地上漲,只能做到這一點。如果讓房價下跌,對于中國經濟來講,將是災難性的,這是政府不愿意看到的,也是各方都不愿意看到的。”柏文喜認為,“從目前各大地產商入市拿地的態勢看,現在又恢復了相對的活躍,說明市場目前已經把‘國五條’的利空已經消化了。”

  據介紹,目前拿地一線城市仍是房企爭奪焦點,而二三線城市則更多面臨去庫存壓力。

  而劉芮東向《中國企業報》記者介紹,地產商拿地總體觀望的狀態,個別城市熱情高,總體上二三線城市庫存量還沒有消化完。他認為,二三線雖然有小城鎮政策的刺激,都在做小城鎮建設的模式探索,但其實因為土地財政問題,地方政府早已經開始了小城鎮建設試點,已經有了一定的經驗,房地產企業之所以在這些地區沒有瘋狂拿地,是已經拿了很多地,大量土地在消化過程中。

  劉芮東同時向記者透露,美林香港正在北京全面布局。

  一直專注于赤峰這個三四線城市房地產開發的中瑞恒基(北京)投資控股有限公司執行副總裁崔振凱接受《中國企業報》記者專訪時介紹,調控對于他們企業影響不大。

  據崔振凱介紹,因為赤峰沒有像其他城市那樣在前幾年大量釋放土地,因此,當地房企去庫存壓力也不大,“調控肯定有影響,政府調控是打壓房地產投資,不是打壓剛性需求,房地產有居住的屬性,也有投資的屬性,原來老百姓買房,有投資愿望,現在把投資屬性放大了,所以調控是打壓投資屬性。但現在我們的房子都是滿足剛性需求的。”

  崔振凱也同時認識到,房地產行業面臨洗牌,將來房地產門檻相對會提高,對于產品研發能力、整合各種資源的能力、資金的運作能力、品牌影響力都將有一定要求,“房地產行業肯定會由客戶被動接受產品轉向如定單式地產的趨勢,像歐美國家一樣。”

  與此同時,另一個趨勢是,房地產企業一直在試水多元化發展方向,越來越多的房企紛紛高舉產業地產大旗,轉戰經濟潛力較好的二三線城市。中原地產數據顯示,最近一個月內,包括永泰、首創、華遠、萬科等在內的十多家公司紛紛宣布進軍商業地產。

  “旅游地產、養老地產、商業地產、休閑地產……地產不得不與產業結合了!”皇家驛棧酒店董事長劉少軍感慨。

  業內人士認為,房地產市場不斷細分是這個市場逐漸走向成熟的一種標志,產業的細分化是必然趨勢。

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